PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA E O REGISTRO DE IMÓVEIS.
Wilkins Guimarães Pinto
Oficial do Cartório de Titulos e Documentos e Pessoa Jurídica de Além
Paraíba/MG
A procuração em causa própria é um instrumento valioso para mandante e
mandatário contratarem entre si, com forma especial, envolvendo interesses
mútuos e de terceiros, o que gera seu caráter de irrevogabilidade. Este
instrumento cumpridas as formalidades legais autoriza o mandatário transferir o
imóvel para o seu nome. O mandatário contrata consigo mesmo ou substabelece
os poderes a um terceiro que lhe outorgará a escritura do imóvel em questão.
O Código Civil, Lei 10.406/02, art. 685 “Conferido o mandato com a cláusula “em
causa própria” a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de
qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e
podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato,
obedecidas as formalidades legais.”
A procuração em causa própria é um negócio jurídico muito usado no âmbito do
direito imobiliário. Por meio desta procuração, o vendedor do imóvel constitui o
próprio comprador como seu procurador para representá-lo em cartório por
ocasião da lavratura da escritura definitiva de compra e venda. O comprador, no
ato da compra e venda, representa a si e ao vendedor, dispensando este da
conclusão do negócio e transferência imobiliária.
A procuração em causa própria assume as características de um verdadeiro
contrato, com forma especial, deve ser clara e precisa em seus dizeres e
conteúdo: qualificação completa do outorgante e do outorgado, objeto do
mandato, condições do seu exercício e, a declaração de que o valor fixado foi
recebido pelo outorgante e que dá quitação. Equiparando-se a uma promessa de
compra e venda quitada, ou seja, que o preço ajustado já foi integralmente pago
ao vendedor no ato em que ela é lavrada por instrumento público.
A razão de ser do documento decorre por motivo de urgência, de ser finalizada
uma transação de compra e venda de imóvel com pagamento a vista, em que o
vendedor não pode esperar a complementação dos procedimentos preliminares à
lavratura da escritura definitiva de compra e venda. Já que à lavratura da escritura
definitiva requer uma série de providências como: documentos pessoais,
certidões, imposto de transmissão, entre outros. Ou ainda quando o comprador já
está descapitalizado para fazer frente as despesas da transmissão. Pretendo os
envolvidos antecipar a conclusão do negócio, o remédio é a procuração em causa
própria outorgada pelo vendedor em favor do comprador (credor), permitindo ao
comprador celebrar consigo mesmo a escritura definitiva no momento mais
oportuno.
A procuração em causa própria é outorgada pelo vendedor em favor do comprador
em caráter irrevogável e irretratável, isto porque o vendedor já recebeu o preço
integral relativo à compra e venda. Por este instrumento o vendedor transfere ao
comprador todos os poderes para representá-lo, podendo vender, ceder, doar ou
por qualquer outra forma alienar ou gravar o imóvel, em seu nome ou de quem
este vier a indicar. Tal procuração não se extinguirá com a morte do mandante ou
do mandatário, pois os sucessores do alienante deverão respeitá-la e os do
adquirente poderão levar o título a registro.
Contendo a procuração em causa própria todos os requisitos que caracterizam a
transação, deverá ser levada ao registro de imóveis correspondente à localização
do imóvel, pagando-se o imposto de transmissão sobre o valor da transação, que
deverá constar do mandato. Não é obrigatório levar a procuração em causa
própria ao registro no cartório de imóveis. Mas, enquanto não for registrada ou
lavrada a escritura definitiva, o imóvel permanecerá em nome do mandante
(vendedor), que ainda considera-se proprietário para esse efeito. É recomendável
que o mandato seja levado a registro de imóveis cumprindo as formalidades
legais, que inclui o pagamento do imposto de transmissão. Evitando-se que
eventuais pendências judiciais contra o mandante venha gravar o imóvel.
BIBLIOGRAFIA.
Código Civil Brasileiro, Lei 10.406.
DINIZ, Maria Helena, Tratado Teórico e prático dos contratos, Saraiva, São Paulo,
Vol. 3, 2ª Ed., 1996.
NEVES, Iêdo Batista, Vocabulário Prático de Tecnologia Juridica e de Brocardos
Latinos, Fase Editora, 1991, Rio de Janeiro.
Incluindo um julgado para dar brilho...
Incluindo um julgado para dar brilho...
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TJ-RS - Apelação Cível AC 70023740566 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 27/11/2012
Ementa: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. REVOGAÇÃO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. Descabe a pretensão da autora recorrente de ver declarada a nulidade da alienação do imóvel que era de sua propriedade, ou de que seja determinado que os demandados prestem contas da transação efetuada. Situação em que havia conferido, em 1992, procuração em favor de um dos demandados, conferindo-lhe amplos poderes (inclusive de vender pelo preço que achar justo, transferir o domínio, dar quitação, responder pela evicção...), mandato conhecido como procuração em causa própria. Tal...
Encontrado em: . Mandato. Procuração em causa própria. Irrevogabilidade. Alienação de bens. Apelação Cível AC 70023740566
TJ-RS - Apelação Cível AC 70064084742 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 31/08/2015
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. EXTINÇÃO DO MANDATO PELA MORTE DA OUTORGANTE. NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE OS RÉUS. RESTITUIÇÃO DOS AUTORES PROPRIETÁRIOS NA POSSE DO IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA: Não há falar em procuração em causa própria, porquanto a procuração outorgada pela de cujus não contém cláusula de irrevogabilidade, nem exonera o outorgado da prestação de contas, requisitos essenciais para a constituição da procuração em causa própria. Nesse contexto, a procuração acostada aos autos conferiu ao réu Érico, inegavelmente, apenas poderes de representação, que se extinguiram com a morte da outorgante, em 2002 (art. 682 , II , do CC ). Sendo assim, é o caso de julgar procedente o pedido para declarar a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os réus relativamente ao imóvel descrito na exordial. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE: No caso concreto, a causa de pedir deduzida pela parte autora não é a posse esbulhada, mas, sim, a sua suposta propriedade sobre o bem, modo pelo qual deixou a parte autora/apelante de demonstrar o requisito essencial para acolhimento do pedido possessório, ou seja, a posse anterior, ônus que era seu nos termos do art. 333, II do CPC . MÁ FÉ: Não prospera a tese dos autores da litigância de má fé dos réus, porquanto se limitaram a deduzir fundamentos compatíveis com a lide, além de ausentes... elementos objetivos que caracterizem agir processual ilícito na forma de alteração dos fatos (art. 17 , II do CPC ). REVOGAÇÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA: É inaceitável, em apelação, que ocorra a revogação da assistência judiciária gratuita, porquanto (a) não houve incidente previsto na Lei n. 1.060 /50 para viabilizar tal revogação e (b) sequer possível a revogação do benefício diante da litigância má fé, cuja sanção é a multa e/ou perdas e danos processual (artigos 14 e 17...
TJ-RS - Apelação Cível AC 70051135143 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 27/09/2013
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PAGAMENTO DO PREÇO. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. CARÊNCIA DE AÇÃO. Contrato de promessa de compra e venda por escritura pública levado a efeito no ano de 1.964, cujo pagamento do preço dar-se-ia em 22 prestações mensais e consecutivas a findar no ano de 1.966. Outorga superveniente de procuração, também por instrumento público, pelos promitentes vendedores ao promitente comprador, 12 anos após findar o prazo ajustado para pagamento do preço, conferindo ao promitente comprador amplos poderes para vender a quem quiser, dar quitação do preço, e outorgar escritura pública de compra e venda. Fatos que considerados conjuntamente revelam que, quando da outorga de procuração, o preço da compra e venda já havia sido quitado integralmente, não havendo dúvida de que a procuração outorgada se deu em causa própria e que, nos termos da jurisprudência da Câmara, a outorga tem apenas aparência de procuração, consistindo, em verdade, em ato translativo de direitos a habilitar o promitente comprador a praticar todos os atos necessários à outorga de escritura pública, pagamento do imposto por transmissão do bem imóvel, e subseqüente registro imobiliário. Munido de procuração em causa própria, carece o autor de interesse processual para provocar a Jurisdição de modo a obter provimento que lhe confira a adjudicação da coisa prometida vender e adquirir. Embora a sentença tenha julgado extinta a ação por não haver o autor comprovado o pagamento do preço, é de ser mantida a decisão, mas por outro fundamento, qual seja, o da inexistência de interesse processual. Apelação conhecida e improvida. Unânime. (Apelação Cível Nº 70051135143, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Victor Luiz Barcellos Lima, Julgado em 24/09/2013)
TJ-PI - Apelação Cível AC 00098954420018180140 PI 200900010020488 (TJ-PI)
Data de publicação: 16/09/2014
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. JULGADA PROCEDENTE EM 1ª INSTÂNCIA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO. REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM OUTORGA DE PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. VALIDADE DO INSTRUMENTO. LEGALIDADE NO BENEFICIAMENTO DO APELANTE DO SEGURO EM NOME DO FALECIDO. APELO PROVIDO. I. O apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da decisão por ausência de fundamentação, uma vez que o decisum vergastado encontra-se sem fundamentos, em desacordo com o art. 93 , IX , da Constituição Federal . Nesse passo, entendo que não há razão ao apelante, já que a resp. Decisão, embora concisa, encontra-se fundamentada. Desse modo, rejeito a preliminar de nulidade da decisão. II. Em que pese a possibilidade de se cogitar a nulidade da referida Procuração em Causa Própria como instrumento de compra e venda, já se posicionou o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pernambuco no sentido de reconhecer a legalidade da transação firmada através do referido instrumento, posição esta ao qual adoto no presente voto. III. Mais adiante a apelante afirma que o pomo da questão nasce do falecimento de seu esposo, pois em razão deste fato, a Caixa promoveu em aditivo no seu contrato, que resultou na quitação parcial do seu saldo devedor, segundo ela, em cerca de 80% (oitenta por cento) do saldo residual. Aduz, em razão disso, que foi lesada, pois o valor do seguro beneficiou o atual usuário do imóvel, o apelante. IV. Destarte, em que pese as alegações da apelada, quanto ao seguro, assenta evidenciarmos que na supramencionada Procuração em Causa Própria, há seguinte previsão: “podendo ainda o outorgado, no caso de falecimento dos outorgantes e no caso de falecimento do outorgado, o imóvel ficará para o cônjuge beneficiário requerer a quitação do financiamento junto a empresa seguradora e a conseqüente baixa na hipoteca no Cartório do Registro Geral de imóvel”. Portanto, o alegado beneficiamento...
TJ-SC - Apelação Cível AC 20120281889 Barra Velha 2012.028188-9 (TJ-SC)
Data de publicação: 15/02/2016
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE TERRENOS. NEGÓCIOS REALIZADOS ENTRE OS RÉUS. ALEGADA TITULARIDADE DE DOMÍNIO DOS LOTES PELO AUTOR, POR CONTA DE OUTORGA, PELOS PRIMEIROS RÉUS-DONOS DOS IMÓVEIS, DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE PROCURAÇÃO. MANDATO QUE NÃO TERIA SIDO REVOGADO ANTES DAS VENDAS REALIZADAS. MAGISTRADO A QUO QUE JULGA IMPROCEDENTES OS PLEITOS VERTIDOS NA EXORDIAL. INCONFORMISMO DO AUTOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA INSTRUÇÃO ORAL IRRELEVANTE AO DESLINDE DA CAUSA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO DO FEITO CONSOANTE AS PROVAS CONSTANTES NA LIDE. ART. 330, INCISO I, DO CÓDIGO BUZAID. JULGAMENTO ANTECIPADO QUE SE MOSTRA CONSENTÂNEO COM A NATUREZA DO DIREITO DEBATIDO. PREFACIAL AFASTADA. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA NÃO DEMONSTRADA, DESNUDANDO-SE EM MERO MANDATO PARA REPRESENTAÇÃO E VENDA. "É mandato comum a procuração passada na forma de instrumento público, por meio da qual os outorgantes conferem poderes a outro a fim de que venda imóveis a quem quiser e ao preço que convier, não configurando procuração em causa própria por não haver transferência de direitos em favor do mandatário."
TJ-MG - Apelação Cível AC 10183120121532001 MG (TJ-MG)
Data de publicação: 31/01/2014
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. BEM INDIVISÍVEL. PENHORA DE FRAÇÃO IDEAL DE CO-PROPRIETÁRIO. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. REQUISITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO. - É admitida a penhora de fração ideal em bem indivisível. - A procuração em causa própria não tem efeito de contrato de compra e venda, quando seu conteúdo não preenche as exigências legais de forma e conteúdo desse tipo de contrato. - A propriedade de bem imóvel transfere-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
TJ-RS - Apelação Cível AC 70056501133 RS (TJ-RS)
Data de publicação: 04/11/2013
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E DE REGISTRO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO MEDIANTE PROCURAÇÃO. OUTORGA DE MANDATO EM CAUSAPRÓPRIA. MORTE DO OUTORGANTE. DEVER DE AGIR DOS DEMANDANTES, HERDEIROS DO OUTORGANTE. Diante da outorga de mandato em causa própria, incumbia à demandante a notificação da morte do seu cônjuge, outorgante, ao demandado, bem como a regularização dos poderes que lhe foram outorgados, com a revogação da procuração. Considerando a ausência de agir, o fato de que a procuração foi outorgada em 2003, o mandante faleceu em 2007 e o ajuizamento da demanda só ocorreu em 2010, após a abertura do inventário, assim como que durante todo este tempo os bens objeto da procuração permaneceram sob a responsabilidade do mandatário, convalida-se a compra e venda, porque a não convalidação viria ao encontro do exercício abusivo de direito. (Apelação Cível Nº 70056501133, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 23/10/2013)
TJ-MG - Apelação Cível AC 10433082464556001 MG (TJ-MG)
Data de publicação: 07/03/2013
Ementa: EMENTA (REVISOR): AÇÃO REIVINDICATÓRIA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO POR MEIO DE SUBSTABELECIMENTO OUTORGADO DEPOIS DO FALECIMENTO DO MANDANTE - PROCURAÇÃO COM CLÁUSULA "EM CAUSA PRÓPRIA" - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS - TÍTULO DE DOMÍNIO INAPTO PARA EMBASAR O PLEITO PETITÓRIO. 1. A procuração com a cláusula "em causa própria" vale como verdadeiro título de transmissão de direitos. 2. Apenas quando preenchidos os requisitos, é que continua com plena eficácia após a morte do mandante. 3. Não basta a mera estipulação de irrevogabilidade e irretratabilidade para que fique caracterizada como procuração em causa própria, notadamente diante de sua especificidade. 4. Ausentes os requisitos essências da compra e venda, não há como atribuir tal natureza à procuração e demais substabelecimentos, pelo que, com a morte da mandante, extingui-se os poderes ali contidos. Para o ajuizamento do pedido de reivindicação hão de restarem configuradas a prova do domínio da coisa, a prova de que o réu a possua ou a detenha injustamente e a identificação individualizada da coisa pretendida. A lavratura de escritura pública, feita por procuração, após a morte da outorgante, é nula de pleno direito, por ser considerado inexistente o ato jurídico.
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