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Venda ad corpus de imóvel não gera abatimento do valor contratado
STJ - 21/1/2010

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Por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou que a venda de imóvel como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas exposta a referência às suas dimensões, não gera direito ao comprador de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. A ação foi proposta por empresa empreiteira que firmou contrato com proprietários de imóvel situado no município de Estrela do Indaiá, em Minas Gerais.

Segundo a empreiteira, autora da ação, no contrato o preço ajustado foi de R$ 371,57 por hectare, totalizando R$ 650 mil o preço da propriedade, a qual, media exatos 1.749,29 ha. Porém, após o pagamento parcial, foi realizada perícia técnica no local para a medição da área, ficando constatado que o imóvel possuía apenas 1.019 90 ha. A empresa, insatisfeita, ajuizou ação, em primeira instância, com o objetivo de abater no preço o equivalente à diferença de área (R$ 271.019,44), sendo R$ 150 mil mediante anulação de notas promissórias em aberto, e o restante, R$ 121.019,44, mediante restituição em dinheiro.

O juiz de direito da comarca de Dores do Indaiá (MG) julgou improcedente o pedido, por entender que se trata de venda ad corpus (com os limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título) e não por ad mensuram (medida por hectare). Sentença mantida por maioria no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ficando vencido o voto que reconheceu a venda por hectare, considerando cabível o abatimento do preço postulado pelos autores.

Ao recorrer contra o acórdão do TJMG, a empresa alegou ofensa ao artigo 1.136 do Código Civil de 1916, tendo em vista restar evidente que a compra do imóvel não ocorreu na modalidade ad corpus, mas sim ad mensuram, conforme solução proposta pelo voto vencido do tribunal. A empreiteira entende, por fim, ser aplicável a regra do parágrafo único do referido artigo do CC, uma vez que foi ultrapassado o limite de 5% previsto na regra.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, não reconheceu a violação ao artigo 1.136 do CC. O ministro considerou que o tribunal mineiro ao reconhecer que a extensão da área era irrelevante para o negócio realizado entre as partes o fez com base nas provas colhidas e exaustivamente apreciadas, cuja análise e proibida ao STJ em razão de sua súmula 7 e também da súmula 5, a qual impede a apreciação de cláusulas contratuais em recurso especial.

Já em relação à presunção contida no parágrafo único do artigo 1.136 do CC, de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa se a discrepância não ultrapassa 5%, o ministro entendeu que não levaria à conclusão de que se ultrapassado esse percentual, resultaria venda por hectare. No mesmo sentido, é o entendimento do ministro do Supremo Tribunal Federal, Orozimbo Nonato, ao julgar caso semelhante no STF.